迪拜房产 - 投资 风险
迪拜房产 - 投资 风险
如何确保你可以得到最大的租金回报?
迪拜房产指南
现在，迪拜提供了一个极好的租金收益的平台。如果在伦敦投资，你会幸运地获得4%的年租金收益；如果在巴黎最好的地区或者纽约，你会得到3%。而迪拜能给你平均6-7%，几乎是其他地方的两倍。
不过，你最终可以获得什么取决于你买的是哪一种类型的房产，以及在哪里买。例如，迪拜市区就很受欢迎，其收益率仅为4%，而国际城(International City)和朱美拉村庄三角(Jumeirah Village Triangle)等地区的收益率在8%-10%之间。城镇广场的别墅收益率为7%，但在朱美拉棕榈岛，你会幸运地得到一半的收益。
别墅和联排别墅的租金收益往往低于公寓；对于别墅来说，7%的收益是相当不错的，但是对于公寓来说，你可以获得12%的收益。较小的公寓会比较大的公寓的收益率更高。
迪拜购房指南
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如何确保您可以得到最大的租金回报?
较大的单元往往会有明显的较高服务费，以及较高的初始成本。他们还有一个更小的潜在市场，只有更少的租户能够负担得起；许多有能力租较大的单元的人可能已经选择了自己购房。
较新的社区提供更高的收益，但可能会带来更高的空置率——随着时间的推移，你在社区的发展上承担了更多的风险。
经纪商迈克尔•伯克(Michael Burke)的建议包括探索花园的工作室，投资100,000美元以下可获得11-12%的毛利率；或者在朱美拉湖塔楼购买单床公寓的毛利率为7%。
他还建议购买带3间卧室的联排别墅，而不是开发商更喜欢建造的带4-6间卧室的别墅。这些小户型的房子既能让从小房子里搬出来的年轻房客住，也能让那些从大房子里搬出来的房客住。在这里的正常水平是6%的收益率，虽然不是你在迪拜能获得的最佳收益率，但仍然是你在世界上的其他主要城市的两倍收益率。 当然，租金收益只是房产投资收益的一个方面——你还需要考虑资本收益。例如，非常粗略地说，一个收益率为7%、价值增长3%的房产的年投资收益率为10%。但要正确计算投资收益率，您需要在持有该房产的整个期间对其进行研究，然后将该数字折合成年率。
在迪拜中心寻找一处房产
那么资本回报率呢?
当然，租金回报只是房产投资回报的一个方面——您还需要考虑资本回报。例如，非常粗略地说，收益率为7%且价值增长3%的房产的年投资回报率为10%。但要正确计算投资回报率，您需要查看整个持有房产期间的投资回报率，然后每年计算该数字。
资本收益并不容易评估——尤其是从长远来看。经过一段时间的大幅低迷，迪拜的价格呈上升趋势，市场上有大量新供应。在经济低迷时期购买的买家无疑在投资上获得了适度的收益。
由于与上海、旧金山或伦敦等其他大城市相比，迪拜的房价仍然较低，因此国际房价的比较并不会限制房价的上涨。迪拜的房产价格可能会上涨50%，但仍具有相当的竞争力。
一些需要考虑的陷阱
如果您直接从开发商处购房，提高现金收益的一个方法是使用交房后再付款的计划。这对外国买家来说并不容易——您需要一个迪拜的银行账户——但它能让你大幅减少最初的支出。例如，3年交房后的计划可以让你推迟支付近四分之一的款项。如果你的收益率是8%，那么你在前3年就可以获得总价的24%。(另一种确保节省和提高收益的方法可能是要求补偿性折扣，代替交房后的支付计划。)
这些数字看起来相当不错。但也存在一些陷阱。例如，当您考虑租金收益时，总是要考虑净收益。大多数租金收益都是毛利率，但您还需要考虑服务费，需要加上的服务费可能占很大比例。例如，探索花园的11-12%的毛利率相当于8%的净收益——Nakheel的服务费高于迪拜的平均水平——尽管这仍然是一个不错的收益。当你计算的时候，请确保你已经考虑到物业管理的成本。
您也应该考虑空置率。由于公寓面积较小，您与租户之间不太可能有太大的差距，但由于物业面积较大，空置率会对您的租金收益产生很大影响。当您在寻找一处房产时，选择那些租赁市场强劲的开发项目，或者你可以看到一个强大的承租人销售主张的开发项目(比如接近新项目开发的良好中端市场空间)。 最重要的是，不要指望一夜之间就能获得巨额收益。迪拜现在还不是一个让您“倒卖”一套公寓或在几年内就可以把钱翻倍的市场。这是一个稳定的投资市场，您需要投资于长期回报。也就是说，做好您的房产功课，您将获得远远超过其他主要城市房产市场所能提供的收益。