迪拜房产 - 投资 风险

如何确保你可以得到最大的租金回报?

现在,迪拜提供了一个极好的租金收益的平台。如果在伦敦投资,你会幸运地获得4%的年租金收益;如果在巴黎最好的地区或者纽约,你会得到3%。而迪拜能给你平均6-7%,几乎是其他地方的两倍。

不过,你最终可以获得什么取决于你买的是哪一种类型的房产,以及在哪里买。例如,迪拜市区就很受欢迎,其收益率仅为4%,而国际城(International City)和朱美拉村庄三角(Jumeirah Village Triangle)等地区的收益率在8%-10%之间。城镇广场的别墅收益率为7%,但在朱美拉棕榈岛,你会幸运地得到一半的收益。

别墅和联排别墅的租金收益往往低于公寓;对于别墅来说,7%的收益是相当不错的,但是对于公寓来说,你可以获得12%的收益。较小的公寓会比较大的公寓的收益率更高。

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如何确保你可以得到最大的租金回报?

较大的单元往往会有明显的较高服务费,以及较高的初始成本。他们还有一个更小的潜在市场,只有更少的租户能够负担得起;许多有能力租较大的单元的人可能已经选择了自己购房。

较新的社区提供更高的收益,但可能会带来更高的空置率——随着时间的推移,你在社区的发展上承担了更多的风险。

经纪商迈克尔•伯克(Michael Burke)的建议包括探索花园的工作室,投资100,000美元以下可获得11-12%的毛利率;或者在朱美拉湖塔楼购买单床公寓的毛利率为7%。

他还建议购买带3间卧室的联排别墅,而不是开发商更喜欢建造的带4-6间卧室的别墅。这些小户型的房子既能让从小房子里搬出来的年轻房客住,也能让那些从大房子里搬出来的房客住。在这里的正常水平是6%的收益率,虽然不是你在迪拜能获得的最佳收益率,但仍然是你在世界上的其他主要城市的两倍收益率。 当然,租金收益只是房产投资收益的一个方面——你还需要考虑资本收益。例如,非常粗略地说,一个收益率为7%、价值增长3%的房产的年投资收益率为10%。但要正确计算投资收益率,你需要在持有该房产的整个期间对其进行研究,然后将该数字折合成年率。

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那么资本回报率呢?

资本收益并不容易评估——尤其是从长远来看。目前,迪拜房价正呈现小幅下跌趋势,大量新供应的房产将进入市场。大多数房产经纪商预计2019年的房价将持平甚至小幅下跌;幸运的是,高租金收益为软定价提供了缓冲。但很少有代理商愿意冒险进行长期预测。(顺便说一句,别墅的价格跌幅大于公寓——购买公寓带来了更好的资本收益,以及租金收益。)

目前的软定价似乎是由于供过于求;并不缺乏需求。来自中国的需求有所增加,加上2020年世博会,应该有助于平衡需求,过剩的供应将被逐步解决。预计在中期时,GDP将以每年3%左右的速度增长,经济形势将对房产市场产生积极影响。这表明,2019年的年中可能会成为一个拐点,在此之后,买家应该可以享受到投资的适度年收益。

由于与上海、旧金山或伦敦等其他大城市相比,迪拜的房价仍然较低,因此国际房价的比较并不会限制房价的上涨。迪拜的房产价格可能会上涨50%,但仍具有相当的竞争力。

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一些需要考虑的陷阱

如果你直接从开发商处购房,提高现金收益的一个方法是使用交房后再付款的计划。这对外国买家来说并不容易——你需要一个迪拜的银行账户——但它能让你大幅减少最初的支出。例如,3年交房后的计划可以让你推迟支付近四分之一的款项。如果你的收益率是8%,那么你在前3年就可以获得总价的24%。(另一种确保节省和提高收益的方法可能是要求补偿性折扣,代替交房后的支付计划。)

这些数字看起来相当不错。但也存在一些陷阱。例如,当你考虑租金收益时,总是要考虑净收益。大多数租金收益都是毛利率,但你还需要考虑服务费,需要加上的服务费可能占很大比例。例如,探索花园的11-12%的毛利率相当于8%的净收益——Nakheel的服务费高于迪拜的平均水平——尽管这仍然是一个不错的收益。当你计算的时候,请确保你已经考虑到物业管理的成本。

你也应该考虑空置率。由于公寓面积较小,你与租户之间不太可能有太大的差距,但由于物业面积较大,空置率会对你的租金收益产生很大影响。当你在寻找一处房产时,选择那些租赁市场强劲的开发项目,或者你可以看到一个强大的承租人销售主张的开发项目(比如接近新项目开发的良好中端市场空间)。 最重要的是,不要指望一夜之间就能获得巨额收益。迪拜现在还不是一个让你“倒卖”一套公寓或在几年内就可以把钱翻倍的市场。这是一个稳定的投资市场,你需要投资于长期回报。也就是说,做好你的房产功课,你将获得远远超过其他主要城市房产市场所能提供的收益。